Centralità Romanina, i conturbanti contorni economici di un grande affare privato
2 miliardi e mezzo di investimenti a fronte di 400 milioni di oneri concessori e contributo straordinario che non coprono neanche i costi del metro leggero

di Aldo Pirone - 08/02/2012

L’assessore Corsini ha dichiarato che la densificazione di Romanina porterà risorse per 400 milioni di euro a fronte di un investimento privato di 2 miliardi e mezzo.
Nella relazione presentata dall’impresa Immobilfin del proprietario dell’area Sergio Scarpellini sono indicati alcuni numeri significativi.

I cosiddetti oneri concessori per l’urbanizzazione primaria e secondaria ammonteranno a: urbanizzazione primaria SUL abitativa € 29.808.644,54; Urbanizzazione primaria SUL non abitativa € 19.509.683,58: Totale € 49.318.328,13; Urbanizzazione secondaria SUL abitativa € 43.363.317,02; Urbanizzazione secondaria SUL non abitativa € 10.505.214,24: Totale € 53.868.531,26. Stima indicativa del contributo per il rilascio dei permessi di costruzione relativo al costo di costruzione per edifici abitativi di nuova costruzione € 10.950.803,75. Stima indicativa del contributo per il rilascio dei permessi di costruire relativo al costo di costruzione per edifici non abitativa di nuova costruzione:€ 5.579.908,70. Il totale degli oneri concessori più il contributo di costruzione ammonterà a 119.717.571,84 euro. Le opere di urbanizzazione saranno realizzate a scomputo degli oneri concessori per un totale di € 117.668.264,00. A questi bisogna aggiungere, come dice la relazione, ai fini dell’urbanizzazione secondaria “opere, ritenute necessarie dall’Amministrazione Capitolina fino alla concorrenza di un Totale di € 53.868.531,26”.

A ciò vanno aggiunti a scomputo del contributo straordinario: a) tunnel destinato alla viabilità tangenziale di attraversamento; b) realizzazione degli svincoli Tuscolana, Autostrada A1 e Anagnina. Il contributo straordinario non viene però precisamente definito. Forse è ricavabile sottraendo ai 400 milioni di risorse citati dall’assessore Corsini le cifre complessive dei normali oneri concessori sopra riportate.

Rispetto alla proposta avanzata dall’Immobilfin nel 2007 di densificazione cubatoria della centralità pari a 1.800.000 mc la differenza è di 27.000.000 circa di oneri concessori in più per una cubatura che però è stata ulteriormente aumentata.

E’ già dato sapere, però, che la cifra di 400 milioni di risorse che produrrà il progetto che oggi viene proposto non coprirà certamente il costo dell’infrastrutturazione trasportistica: il metro leggero. Mentre sappiamo che questo tram sarà inadeguato alla densificazione cubatoria di Romanina e di tutto il quadrante. Senza considerare, il che appare difficile, la solita lievitazione dei costi per le opere pubbliche che si registra nel nostro Paese: vedi, per esempio, l’ultima scandalosa lievitazione dei costi della metro C denunciata dalla Corte dei Conti.

Se a ciò si aggiunge i costi delle opere di urbanizzazione primaria, secondaria, i raccordi di rete e quelli viari con il resto del tessuto urbanizzato è evidente che essi, andando ben oltre i 400 milioni, saranno pagati dal bilancio pubblico e dalla collettività.

Mentre la rendita prodotta dalla valorizzazione urbanistica derivante dalla decisione pubblica di densificazione cubatoria - e dalla stessa realizzazione dell’infrastrutturazione generale e trasportistica in particolare - sarà miliardaria e sarà incamerata per grandissima parte dal privato. E’ difficile calcolare quanto essa sarà precisamente.

Sappiamo che quattro anni fa lo stesso Scarpellini ammetteva in TV (Report del 3 maggio 2008) che l’area da lui acquistata nel 1990 ad un prezzo di 160 miliardi vecchie lire in quel momento valeva, senza colpo ferire e solo per le decisioni del PRG, 5-6 volte di più. All’incirca un mezzo miliardo di euro. L’altra grandezza l’ha quantificata l’assessore Corsini parlando di un investimento complessivo di 2 miliardi e mezzo. L’unica cosa, perciò, che sappiamo con certezza dal Comune, e che ci dice già moltissimo in fatto di scambio ineguale fra profitti privati e ricavi pubblici, è che mentre da un lato si parla di miliardi dall’altro di soli 400 milioni la cui nettissima insufficienza a far fronte ai costi che il Comune dovrà sostenere per l’intervento urbanistico conviene risottolineare.

Ma sul conto profitti e perdite aleggia pure una certa indeterminatezza. Dice la relazione illustrativa dell’Immobilfin: “Nel quadro di incertezza che oggi avvolge lo sviluppo di una città, il fattore tempo è determinante nella gestione a lungo termine. Tenerne conto significa che le varie opzioni si modificano mano a mano che le nuove variabili entrano nell’equazione … E’ necessario garantire un ampio margine di libertà nelle decisioni che saranno prese. E’ indispensabile avere la possibilità di adattare la proposta urbanistica alle esigenze dei futuri occupanti degli spazi, integrare gli esiti delle lunghe trattative con gli operatori dei sistemi che alimenteranno la centralità, tener conto dei condizionamenti e del trend del mercato immobiliare.” (pag.45).

Tra tanta comprensibile incertezza l’unica cosa certa è la densificazione cubatoria; poi si vedrà. Ovviamente nessuno pensa che in un grande intervento di trasformazione urbanistica tutto possa essere definito in anticipo. Ma qui, anche ai fini di una sufficiente prevedibilità di costi e ricavi, è proprio l’approccio che è sbagliato. Una centralità urbana dovrebbe partire dalla individuazione delle funzioni pubbliche di livello urbano che lì si vogliono portare. E’ il cuore del “magnete” che deve essere definito prima da una decisione pubblica. Ma se il cuore lo si elimina e lo si seppellisce sotto una privata colata di cemento residenziale e commerciale è evidente che poi detta colata sarà soggetta ai “trend del mercato immobiliare”. Ed è quindi di difficile programmazione nel tempo.

L’unica certezza, oltre all’aumentato indice cubatorio che comunque rimarrà in dotazione del proprietario dell’area, saranno i costi che dovrà sopportare il bilancio pubblico.
 

Commenti (0)

RSS feed Comments